Zanim kupisz mieszkanie, poznaj prawa i obowiązki członka wspólnoty mieszkaniowej.

Jakie korzyści daje wspólnota mieszkaniowa?

Każdy ze współwłaścicieli, może korzystać z nieruchomości w zakresie ograniczonym dwoma ogólnymi czynnikami. Po pierwsze, nie może on być różny od przeznaczenia danej inwestycji, po drugie, nie może on naruszać praw innych członków wspólnoty.

Posiadając mieszkanie możemy brać udział w zarządzaniu częścią wspólną. Poprzez aktywne uczestnictwo w zebraniach wspólnoty, dzięki dyskusji oraz głosowaniu, właściciel mieszkania ma realny wpływ na działania dotyczące całej nieruchomości. Odbywa się to poprzez oddawanie głosów dotyczących uchwał. Zaznaczyć należy też, że członkowie wspólnoty mają prawo do kontrolowania działalności zarządu, czy też wglądu w dokumentację, która opisuje i tworzy specyfikację części inwestycji należącej do każdego z członków wspólnoty.

Same uchwały mogą dotyczyć wielkości funduszu remontowego – który często jest przedmiotem burzliwych dyskusji. Rozmowom i ustaleniom podlega również dobór dostawców usług, takich jak firmy sprzątające, ochroniarskie, a nade wszystko – zarządca nieruchomości. Wspólnota będzie również zajmować się ustanowieniem zasad sąsiedzkiego współżycia, tak podstawowych jak np. kwestia ciszy nocnej. Ciekawy katalog przepisów dotyczących wspólnot wraz z wyjaśnieniem opublikowało poznańskie MPGM (http://www.mpgm.poznan.pl/wspolnoty/baza-wiedzy/127-abc-wspolnot-co-warto-wiedziec ).

Aktywne działanie w zarządzie wspólnoty pozwala na bezpośrednie zmiany w kształcie tego jak wyglądają nasze 4 ściany, także w zakresie kosztów powiązanych z nieruchomością. W spółdzielniach mieszkaniowych jest to rzecz w zasadzie nieosiągalna.

Udział decyzyjności w uchwałach wspólnot podyktowany jest proporcjonalnością względem udziałów w powierzchni nieruchomości wspólnej. Dodatkowo, przegłosowane uchwały mogą być zaskarżone do sądu, jeśli lokatorzy będący w mniejszości uznają, że uchwały działają na szkodę wspólnoty.

Jakie są obowiązki mieszkańca we wspólnocie mieszkaniowej?

Prawa właścicieli to tylko jedna strona medalu. Jako członkowie większej zbiorowości, muszą oni również wypełniać pewien zakres obowiązków. Najbardziej oczywisty jest udział finansowy ze strony wszystkich mieszkańców - czyli opłacanie ustalonego czynszu, w którego skład wchodzą m.in. opłata za wywóz odpadów, opłaty eksploatacyjne dźwigów, składki na fundusz remontowy, ogrzewanie części wspólnych itp.

Kolejnym zobowiązaniem jest oczywiście przestrzeganie ustaleń, które stworzono w ramach regulaminów, będących rezultatem uchwał. Uchwały mogą dotyczyć różnych procedur, takich jak wysokość opłat i sposób regulowania rachunków za media. Właściciel ma również obowiązek zezwolenia na wstęp do lokalu, jeżeli taka potrzeba powstanie z uwagi na  wymóg przeprowadzenia remontu, konserwacji bądź napraw dotyczących części wspólnej lub szachtów instalacji wodno-kanalizacyjnej, wentylacyjnej czy też gazowej.

Część wspólna i jej kształt, w przeciwieństwie do konkretnego mieszkania, są efektem kompromisu, wypracowanego w skutek prowadzonego między członkami wspólnoty dialogu.

Czy bycie członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowe?

Należy spojrzeć na tę kwestię nieco inaczej - w momencie nabycia mieszkania, automatycznie stajemy się członkiem takiej wspólnoty - tylko i wyłącznie gdy sprzedamy mieszkanie, zostajemy usunięci z tej grupy. Wspólnota nie jest zbiorowością, do której się zapisujemy. Będąc właścicielem mieszkania, jesteśmy jednocześnie współwłaścicielem części wspólnej, czyli gruntu, na którym stoi budynek oraz jego części służących więcej niż jednej osobie, takich jak klatka schodowa, czy zadaszenie - i z utrzymaniem tych elementów wiąże się płacenie czynszu, który jest ‘abonamentem’ za członkostwo w społeczności mieszkającej pod jednym dachem. Istotny jest tu również fakt, że koszty są rozkładanie proporcjonalnie do udziału właściciela w danej inwestycji.

Do wspólnoty zapisać się nie można. A jak wygląda wypisanie? Poza oczywistą drogą związaną ze sprzedażą mieszkania, jeżeli nie będziemy działać zgodnie z ustalonymi zasadami, mogą również spotkać nas nieprzyjemne konsekwencje. Obowiązkiem jest płacenie czynszu. Uprzaszczając, gdy nie jesteśmy w stanie sprostać temu obowiązkowi, grozi nam usunięcie ze wspólnoty. Podstawą ku takiemu usunięciu może być również korzystanie z nieruchomości wspólnej w uciążliwy sposób. W takich przypadkach Kodeks postępowania cywilnego przewiduje procedurę egzekucji nieruchomości. Właścicielowi nie przysługuje zastępcze mieszkanie, zobowiązany jest również do uregulowania zaległych wpłat ze środków uzyskanych z licytacji.

Biorąc pod uwagę, że wspólnoty mieszkaniowe są raczej mniejszymi organizacjami niż spółdzielnie oraz więcej spraw można przedyskutować i przegłosować, korzystne jest kupowanie mieszkań w budynkach, w których funkcjonuje wspólnota.

Deweloper, wspólnota mieszkaniowa a zarządca nieruchomości

Wspólnota mieszkaniowa odgrywa ważną rolę w zakresie całościowego użytkowania nieruchomości. Według Ustawy o własności lokali, gdy wspólnota składa się większej liczby lokali niż 7, wyznacza zarząd wspólnoty. To właśnie zarząd jest organem odpowiedzialnym za wprowadzenie w życie wszelkich uchwał wspólnoty, przeprowadzanie remontów, obsługę usterek.

Wiele obowiązków zarządu wspólnoty sprawia, że częstą sytuacją jest zatrudnienie licencjonowanego zarządcy nieruchomości przez wspólnotę, który pełni rolę zarządu zewnętrznego. Wówczas to do tego podmiotu należy odpowiedzialność za sprawną organizację bieżącej obsługi wspólnoty i nieruchomości a granice jego działań wyznacza zawarta z nim umowa i przepisy prawa?

Deweloper po zakończeniu budowy oddaje "władzę" wspólnocie i to zarząd wspólnoty lub zarządca powinni być pierwszymi adresatami spraw związanych z nieruchomością po odbiorze i zakończeniu okresu gwarancyjnego.