Z dniem 1 stycznia 2020 roku wchodzą w życie nowe przepisy w Ustawie o własności lokali. To już dwunasta nowelizacja ustawy uchwalonej w 1994 r., a wprowadza ona nowe zasady dotyczące małych nieruchomości. Od początku 2020 r. każda nieruchomość posiadająca więcej niż 3 wyodrębnione lokale będzie funkcjonować na takich zasadach jak większe obiekty. Ich właściciele będą traktowani jak wspólnota mieszkaniowa. Do tej pory granicę stanowiło 7 lokali.

Warto przypomnieć sobie podstawowe zasady funkcjonowania wspólnot - a szczególnie powinno to zainteresować osoby, które planują zakup nieruchomości w takim małym obiekcie - będą bowiem od teraz ich obowiązywały.   

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana, odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Członkostwo we wspólnocie daje właścicielom lokali wiele praw płynących ze współposiadania nieruchomości wspólnej, ale rodzi także szereg obowiązków, w szczególności obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania lokali i nieruchomości wspólnej oraz korzystania ze swoich praw z poszanowaniem praw przysługującym pozostałym członkom wspólnoty.
Przede wszystkim członkowie wspólnoty mają prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz czerpania z niej korzyści. Korzyści przeznacza się w pierwszej kolejności na utrzymanie nieruchomości wspólnej, a nadwyżkę można podzielić pomiędzy członków wspólnoty mieszkaniowej.


Warto mieć świadomość, że wobec właścicieli lokali, którzy długotrwale zalegają wobec wspólnoty z zapłatą należnych opłat bądź korzystają z lokalu lub nieruchomości wspólnej w sposób, który utrudnia lub uniemożliwia pozostałym członkom wspólnoty korzystanie z ich lokali lub nieruchomości wspólnej, wspólnota może żądać w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji.

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem (a od 01.01.2020 roku więcej niż trzy), właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie musi być członkiem wspólnoty. Współwłaściciele mogą również powierzyć wykonywanie czynności zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej.  

Zarząd (zarządca) ma prawo i obowiązek działania w imieniu wspólnoty w zakresie zwykłych czynności zmierzających do bieżącej organizacji wspólnoty czy dbałości o jej interesy, są jednak czynności, m.in. wymienione w ustawie o własności lokali, dla których konieczne jest podjęcie uchwały przez członków wspólnoty, np. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej; przyjęcie rocznego planu gospodarczego; ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Uchwały właścicieli lokali mogą być  podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd i zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną, co do zasady, według wielkości udziałów. W terminie sześciu tygodni uchwałę można zaskarżyć do sądu, co jednak nie wstrzymuje jej wykonania, chyba że sąd tak postanowi.

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Ciekawym przykładem aktywnego korzystania z tych praw i obowiązków jest regulamin użytkowania terenu nieruchomości wspólnej należącej do wspólnoty mieszkaniowej Osiedle Botaniczna II. Szczególnie popularny jest tamtejszy plac zabaw, zbudowany według autorskiej koncepcji Pracowni Architektonicznej Insomia. Wbrew temu, co podawały niektóre media internetowe, nie jest to miejsce publiczne. Wokół osiedla ustawiono tablice informujące o prywatnym charakterze tego terenu oraz przyjęto regulamin korzystania z placu zabaw ustalający odpowiednią opłatę za realizację w jego obrębie nagrań video lub sesji fotograficznych.

Zgodnie z orzeczeniami sądów, teren należący do wspólnoty mieszkaniowej jest terenem prywatnym. Spory związane z ogrodzeniami lub innym ograniczeniem wstępu na tereny wspólnot, o którym czasem można przeczytać w mediach, są jedynie efektem wewnętrznych konfliktów między ich członkami czy między dwiema różnymi, sąsiadującymi ze sobą wspólnotami

W tym kontekście warto przypomnieć, że jedynym ograniczeniem związanym  z ogrodzeniem terenu należącego do wspólnoty jest konieczność zgłoszenia jego budowy do odpowiednich organów, jeśli zachodzi jedna z dwóch okoliczności:
1.     jeżeli ogrodzenie będzie oddzielać tereny o znacznej różnicy wysokości i koniecznym będzie wykonanie muru oporowego;
2.    wysokość ogrodzenia przekracza 2,20 m.

Osiedle Botaniczna, o którym piszemy, jest jednym z najbardziej wyrazistych obiektów, które powstały w ostatnich latach w Poznaniu, a potwierdzeniem tego jest otrzymana w tym roku nominacja do prestiżowej Nagrody im. Jana Baptysty Quadro.

Wszystkich chętnych do wykonania sesji fotograficznej lub nagrania video zapraszamy do kontaktu z Zarządcą Osiedla.

--

Autor:

Katarzyna Suchojad-Stefaniak

radca prawny / general counsel

Dyrektor Działu Prawnego w Nickel Development