Dzięki instytucji rachunku powierniczego kupujący mieszkania od deweloperów mają ochronę przed sytuacją, w której deweloper bankrutuje lub nie wywiązuje się z umowy, nie oddając pieniędzy wpłaconych na zakup lokalu. Na czym zatem polega funkcjonowanie rachunku powierniczego?
Czy rachunek powierniczy jest konieczny?
Rachunek powierniczy to jeden ze środków chroniących nabywców mieszkań lub domów jednorodzinnych od firm deweloperskich zgodnie z przepisami ustawy, popularnie zwanej deweloperską, której faktyczna nazwa to ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ustawa została stworzona, aby chronić konsumentów przed nierzetelnymi firmami, które bez odpowiedniej wiedzy, kompetencji i zabezpieczenia sprzedawały mieszkania na etapie tzw. dziury w ziemi, a następnie bankrutowały lub upadały, pozostawiając klientów bez nieruchomości i bez pieniędzy. Choć to bardzo nieliczne wyjątki, to jednak kilka przypadków było na tyle głośnych, że wpłynęły na postrzeganie całej branży pod koniec pierwszej dekady XXI w., a ustawodawcy postanowili zareagować.
Kiedy deweloper dostaje pieniądze z rachunku powierniczego?
Obecnie nie ma możliwości, aby deweloper przejął pieniądze przeznaczone na inwestycję w budowie, ponieważ deweloper ma obowiązek założenia rachunku powierniczego i wpłaty klientów trafiają wyłącznie tam - firma nie ma do nich dostępu, dopóki nie spełni określonych wymagań.
Są dwa rodzaje rachunków powierniczych - zamknięty i otwarty.
W przypadku rachunku powierniczego zamkniętego, deweloper dostanie pieniądze od banku (całość wpłat klienta) dopiero, gdy przeniesie na klienta własność konkretnego mieszkania, którego dotyczyła umowa deweloperska. Ten wariant zabezpieczenia jest jednak rzadziej stosowany przez deweloperów, ponieważ musieliby zaangażować w budowę znacznie więcej własnych środków niż przy otwartym rachunku powierniczym.
Otwarty rachunek powierniczy pozwala na wypłatę pieniędzy etapami, związanymi z ukończeniem odpowiednich prac na budowie inwestycji, a które opisane są w umowach deweloperskich oraz w umowie dewelopera z bankiem.
Kto kontroluje wypłaty dla dewelopera z rachunku powierniczego?
Kto weryfikuje, czy faktycznie konkretne prace zostały wykonane? Robi to przedstawiciel banku, dysponujący uprawnieniami budowlanymi, sprawdzając wpisy do dziennika budowy, dokonywane przez kierownika budowy oraz faktyczny stan zaawansowania budowy.
Należy wiedzieć, że rachunek powierniczy jest zakładany osobno do każdego nowego przedsięwzięcia deweloperskiego, a firma korzystająca z niego nie może umowy rozwiązać. Takie prawo przysługuje wyłącznie bankowi i to z wyjątkowo ważnych powodów, a nawet gdy to nastąpi, deweloper ma obowiązek w określonym czasie założyć kolejny rachunek powierniczy, na który bezpośrednio trafią pieniądze z dotychczasowego banku. Nie ma zatem faktycznie możliwości, aby nawet nieuczciwy deweloper przejął pieniądze swoich klientów i zniknął z rynku. O ile nie wywiąże się z umowy, to ich zwyczajnie nie dostanie.
Co się dzieje z pieniędzmi gdy deweloper bankrutuje?
No i ostatecznie - jeśli deweloper wpadnie z jakichkolwiek względów w tarapaty finansowe tak duże, że będzie musiał ogłosić upadłość, wówczas pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym trafiają z powrotem do nabywców.
Taka konstrukcja ochrony konsumentów sprawia, że cały proces zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym jest bezpieczny na linii nabywca-deweloper. Oczywiście trzeba też mieć na względzie własne możliwości co do finansowania takiego zakupu, ale to zupełnie inne zagadnienie.
Czy bezpiecznie jest kupować tzw. dziurę w ziemi?
Nie należy obawiać się kupowania tzw. dziury w ziemi, bowiem prawo bardzo mocno chroni klientów deweloperów. Można czekać i kupować gotowe mieszkanie, ale trzeba liczyć się z tym, że nie będzie ono wówczas tym wymarzonym, ponieważ wybór gotowych lokali jest dużo węższy, a poza tym znacznie mniejsze są możliwości dostosowania wybudowanego już mieszkania czy domu do własnych potrzeb. Wiele zmian lokatorskich może być już niemożliwych do wykonania, a w najlepszym razie - trzeba będzie burzyć ściany, za wzniesienie których już raz zapłaciliście.
Warto zatem śledzić rynek i przebierać w świeżych ofertach, gdzie jest duży wybór - tak, jak w przypadku naszej inwestycji, Osiedle Księżnej Dąbrówki. Obecnie mamy w ofercie jego 11 etap - Zbrojową, gdzie dostępnych jest jeszcze 52 z 63 mieszkań, w tym mieszkania parterowe z ogrodami (nawet do 300 m kw. ogrodu), a lokale na wyższych kondygnacjach zawsze z balkonem lub tarasem.
--
autor:
Katarzyna Suchojad-Stefaniak
radczyni prawna
Dyrektor działu prawnego w Nickel Development