Już na początku roku 2022 nie zapowiadało się na obniżenie cen mieszkań i domów, na jakie jeszcze wówczas liczyli niektórzy potencjalni nabywcy, łudzeni prognozami o rzekomym przegrzaniu rynku. Inwazja putinowskiej Rosji na Ukrainę nie zmieniła więc aż tak dramatycznie sytuacji, ponieważ już wcześniej mierzyliśmy się z szeregiem problemów, a wojna poszerzyła tylko ich zakres. Z czasem jednak efekty niekorzystnych zdarzeń zaczną się kumulować. Wiele zależy od tego, ile potrwa wojna, gdyż następstwem tego będzie skala gospodarczego uszczerbku, jakiego doznają kraje nie tylko w Europie, ale i na świecie.

Skąd wzięła się inflacja?

Na początek należy sobie jednak uświadomić, że już pod koniec poprzedniego roku mieliśmy do czynienia z wysoką i ciągle rosnącą inflacją. Z jednej strony jest ona efektem dołożenia do gospodarki znacznych środków pieniężnych w ramach tarcz pomocowych w covidowowym lockdownie, z drugiej natomiast - wynikiem gry popytu i podaży różnych towarów, na które zapotrzebowanie nie spadło, natomiast łańcuchy dostaw zostały przerwane lub - w najlepszym wypadku - zaburzone.

Ceny surowców i materiałów budowlanych szaleńczo rosły już w minionym roku, a do tego utrzymywała się wielokrotnie sygnalizowana przez specjalistów i ekspertów niekorzystna sytuacja niedoboru terenów, na których można by prowadzić inwestycje mieszkaniowe. Do tego na początku doszły radykalne zmiany w systemie podatkowym oraz nowe przepisy regulujące warunki techniczne oraz wprowadzające Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Czynniki wpływające na rynek mieszkaniowy

Kiedy wiadomo było, że łatwo nie będzie, wybuchła jeszcze wojna. Pogłębił się więc problem z niektórymi surowcami, które sprowadzane były z Ukrainy i z Rosji, a także zabrakło na budowach pracowników. Pojawili się za to nowi potencjalni nabywcy mieszkań - a są nimi uciekający przed wojną uchodźcy.

A zatem na obecną sytuację na rynku mieszkaniowym wpływają obecnie wymienione niżej czynniki. Na niekorzyść kupujących mieszkania na własny użytek, szczególnie tych, którzy chcą finansować swój zakup zadłużeniem, wszystkie te elementy przyczyniają się do wzrostu cen:

ograniczona podaż działek pod inwestycje w dużych miastach

nowe przepisy podatkowe - Polski Ład

wojna w Ukrainie

nowe przepisy dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

nowe przepisy regulujące warunki techniczne nowych inwestycji

ceny paliw

ceny energii

następstwa pandemii covid

polityka organów związanych z polityką pieniężną

 

Rynek działek budowlanych

Uwolnienia nowych gruntów przez miasta nie było od dłuższego czasu i raczej sporo czasu upłynie, zanim będzie mogło to nastąpić. Biorąc pod uwagę, że urzędnicy w samorządach mają teraz na głowie wiele dodatkowych zadań związanych z obsługą legalizacji pobytu rodzin uchodźców, raczej nie należy liczyć na przyspieszenie w tym obszarze.

Polski Ład

Niestety niepewność co do reguł podatkowych, która wywoływała gorączkę księgowych i doradców podatkowych już w trzecim kwartale zeszłego roku, w dalszym ciągu trwa. Kolejne nowelizacje i interpretacje przepisów pojawiają się w szybkim tempie, co przeciąga decyzje inwestycyjne nawet tych przedsiębiorców, którzy mają zabezpieczone środki, ale nie mają pewności, jakie mogą być konsekwencje podatkowe nowych przepisów. A zatem nowe inwestycje nie powstają. Podaż nie rośnie przy rosnącym popycie, więc zgodnie z regułami gry popytu i podaży, cena będzie również rosła.

Nowy popyt na najem: Ukraińcy, Białorusini, Rosjanie, Polacy

Dlaczego popyt nie spada mimo rosnących cen? Bo zapotrzebowanie na mieszkania jest ogromne. Jakkolwiek prozaicznie by to nie brzmiało - ludzie muszą gdzieś mieszkać. A teraz w Polsce tych ludzi jest więcej. Jeszcze zanim migranci zaczęli masowo docierać do polskich miast, deficyt mieszkaniowy był szacowany na ponad 600 tys. w ostrożnych rządowych prognozach. Teraz jest zwielokrotniony. A to oznacza, że gdy kogoś nie stać na samodzielny zakup mieszkania, to będzie ten ktoś zainteresowany najmem.

Takich osób jest teraz więcej, bo kredyty drożeją i w takich kwotach, które pozwalałyby na zakup odpowiednich nieruchomości, są po prostu nieosiągalne. Popyt na najem generują więc nie tylko bardziej zamożni Ukraińcy, którzy uciekli przed wojną lub pracowali tu przed wojną i sprowadzili rodziny, ale również Polacy, którzy właśnie z podwyżką kosztów kredytu (w efekcie decyzji Rady Polityki Pieniężnej i rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego) odpłynęli z rynku pierwotnego na rynek najmu. Do tego dochodzą również Białorusini i Rosjanie, którzy nie godzą się na życie w kraju agresora, a mogą sobie pozwolić na ucieczkę.

Inwestorów zainteresowanych przygotowaniem mieszkań pod wynajem w dalszym ciągu nie brakuje, a biorąc pod uwagę dalsze potencjalne zyski, przypuszczalnie nowi inwestorzy przyjdą do Polski z zachodu i skompensują malejący popyt na konsumencki zakup mieszkań.

Im więcej emigrantów z własnymi oszczędnościami, pracujących lub prowadzących firmy za granicą przyjedzie do Polski, tym ceny sprzedaży i ceny wynajmu będą bardziej rosły. Należy sądzić, że wraz z trwającą wojną coraz więcej Białorusinów i Rosjan również przyjedzie do Polski.

Koszty budowy nie pozwalają obniżyć ceny

Nawet gdyby deweloperzy chcieli teraz nieco obniżyć ceny, żeby zarobić więcej dzięki większej liczbie sprzedanych mieszkań, nie mogą tego zrobić, bo czynniki je kształtujące są również po stronie kosztów. Mamy nieprzewidywalnie rosnące ceny poszczególnych materiałów budowlanych, takich jak stal (przy tym mało dostępna) czy beton, poprzez proste podzespoły (np. kable, rury, grzejniki), a na urządzeniach technicznych kończąc (np. klimatyzatory, elementy kotłowni). Do tego dochodzą wysokie ceny paliw i energii, które przekładają się pośrednio na ceny wszystkich towarów i usług.

Wyższe koszty wynikają też z nowych warunków technicznych, które muszą spełniać powstające teraz inwestycje. Nowe wymagania związane z parametrami przegród czy stolarki otworowej też podnoszą wyżej koszty, które trzeba pokryć uwzględniając je ceny w sprzedaży.

Więcej najmu, mniej zakupów konsumenckich

Wojna w Ukrainie sprawia, że ciężar rynku przenosi się teraz na inwestorów, którzy zainteresowani zyskami z wynajmu będą kupować nieruchomości, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe ludności, która obecnie przebywa na terytorium Polski. To może zmienić model rynku i - paradoksalnie - przybliżyć nas bardziej do tego, jak wygląda to na zachodzie. Czyli mniejsza liczba osób jest właścicielami mieszkań, a większość korzysta z najmu jako sposobu na zapewnienie sobie dachu nad głową, bo na samodzielny zakup nie może sobie pozwolić.