Stając przed decyzją, jakiego mieszkania szukać, wielu przyszłych nabywców staje przed wyborem - nowe mieszkanie od dewelopera czy jednak używane, czyli z rynku wtórnego. Oczywiście nie ma jednej odpowiedzi co wybrać. To zależy od tego, co jest dla Ciebie ważne. Podejmując decyzję warto przeanalizować trzy obszary: lokalizację, stan techniczny oraz koszty zakupu i wykończenia, a także - późniejszego użytkowania. W tym artykule podpowiadamy na co zwrócić uwagę.

Lokalizacja mieszkań deweloperskich a rynek wtórny

Wiele mówi się ostatnio o urbanistyce starej szkoły wspominając, jak planowano i budowano osiedla za czasów PRL. Faktycznie w czasach, kiedy znacznie mniej ludzi poruszało się samochodami, trzeba było z większą rozwagą podchodzić do bliskości transportu publicznego, obecności infrastruktury, obiektów rekreacyjnych, ochrony zdrowia czy edukacji.

Niektórzy mogą stwierdzić, że nie warto szukać nowego mieszkania, bo dobre lokalizacje są już dawno zajęte. Tymczasem warto uważnie śledzić rynek, ponieważ można trafić na mieszkanie w nowym budynku wznoszonym w otoczeniu istniejącego już od lat osiedla.

Tak właśnie będzie w przypadku naszej inwestycji ST_ART Piątkowo, która stanie w otoczeniu doskonale zagospodarowanego osiedla ze świetnym dojazdem tramwajowym i bliskością dróg dojazdowych do centrum, a także wylotowych poza miasto. Szkoły i przedszkola są w bliskim otoczeniu i nie trzeba stamtąd wyjeżdżać autem na zakupy. Wszystko, co potrzebne, jest w okolicy.

Czasem atrakcyjne lokalizacje „odblokowują się“ w efekcie przekształcenia dawnych terenów przemysłowych na mieszkalne. Tak było z kolei w przypadku naszej bestsellerowej inwestycji Botaniczna.  Jeszcze innym przypadkiem jest stopniowa rozbudowa osiedla przez dewelopera, w oparciu o wieloletnią wizję, która obejmuje też zapewnienie odpowiedniej infrastruktury. To przypadek naszej inwestycji w Dąbrówce - być może najlepiej rozwiniętej miejscowości na przedmieściach Poznania. Już od 2000 r. budujemy tam Osiedle Księżnej Dąbrówki, a kolejne etapy ciągle przed nami.

Jak ocenić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym?

Kupując nowe mieszkanie, czyli - jak zwykło się mówić - „dziurę w ziemi“, nie sposób ocenić z absolutną pewnością jak będzie prezentować się gotowy produkt. Wprawdzie do dyspozycji są wizualizacje i makiety, ale trzeba liczyć się z tym, że ostatecznie mogą pojawić się drobne odstępstwa. O ile znasz dewelopera i śledzisz jego wcześniejsze realizacje pod kątem zgodności z wizualizacjami - wówczas ryzyko jest niewielkie. Co innego w przypadku małych podmiotów lub spółek powoływanych przez większe podmioty, które czując koniunkturę w branży deweloperskiej postanowiły zainwestować, nie mając wcześniejszego doświadczenia w budowaniu.

Może się wydawać, że w mieszkaniu kupowanym na rynku wtórnym da się prześwietlić wszystko. To jednak błędne przeświadczenie. O ile windy, szczelność okien czy ogrzewanie można sprawdzić w mniejszym lub większym stopniu, to nie ma możliwości bezinwazyjnej weryfikacji stanu instalacji hydraulicznej i elektrycznej. A zatem - dopóki nie zaczniesz remontu, to nie wiesz, co czeka na Ciebie w rurach i w kablach.

Nie należy też zapominać o możliwościach dostosowania mieszkania jeszcze na etapie budowy. Obecnie deweloperzy uwzględniają liczne zmiany lokatorskie, np. uzgadniają umiejscowienie ścian działowych w mieszkaniu dopiero na etapie zakupu przez klienta. Z oczywistych względów na rynku wtórnym nie można na to liczyć.

Koszt zakupu mieszkania to nie tylko przeniesienie własności

Powszechna logika podpowiada, że zakup mieszkania na rynku wtórnym będzie wiązał się z mniejszym kosztem. Z prawie 100-procentowym prawdopodobieństwiem można przyjąć, że z dwóch mieszkań o takiej samej powierzchni, położonych w podobnej lokalizacji niższą cenę będzie miało mieszkanie używane. Ale to tylko przeniesienie własności lokalu. Natomiast jeśli chcesz wykończyć zakupione mieszkanie zgodnie z własnym upodobaniem - może być różnie.

Jeśli zdecydujesz się na zakup nowego mieszkania z usługą wykończenia pod klucz - masz absolutną przewidywalność kosztów. W przypadku rynku wtórnego - prace wykończeniowe będą połączone z eksploracją ewentualnych wad i niedociągnięć po Twoich poprzednikach. Nie sposób oszacować na jakie dodatkowe koszty związane z wymianą lub modernizacją starych instalacji możesz się narazić.

Warto pomyśleć także o kosztach bieżącej eksploatacji. Najprostszym przykładem jest kwestia izolacji cielnej. Nowe budynki w porównaniu ze starymi, czy nawet kilkunastoletnimi, są stawiane z użyciem dużo nowocześniejszych materiałów budowlanych, a przy projektowaniu zwraca się obecnie uwagę na takie parametry jak przenikalność ciepła, pojemność czy bezwładność cieplna. Może się okazać, że różnicę w cenie zakupu mieszkania nowego zniwelują oszczędności wynikające z większej energooszczędności współczesnego budownictwa.


Co musisz wziąć pod uwagę rozważając wybór mieszkania nowego lub z rynku wtórnego? Odpowiedz sobie na te pytania:

  • Na jakiej lokalizacji Ci zależy? Co jest niezbędne w Twoim otoczeniu?
  • Na ile możesz sobie pozwolić na nieprzewidziane koszty związane z ewentualnymi usterkami, które odkryjesz dopiero na etapie remontu używanego mieszkania?
  • Jak bardzo zależy Ci na szybkiej przeprowadzce, a na ile ważne jest dostosowanie mieszkania do Twoich potrzeb?
  • Jakie będą potencjalne koszty utrzymania mieszkania? Kusząca może być niska cena zakupu, ale późniejsza eksploatacja starszego mieszkania może być sporo droższa niż w przypadku deweloperskiego.