Każdy, kto choć trochę interesował się w ostatnich latach rynkiem nieruchomości musiał zauważyć, że oferta nieruchomości wypoczynkowych pod wynajem bardzo urosła. I trudno się temu dziwić - w obliczu mizerii na rynku lokat bankowych i niepewności finansowych produktów inwestycyjnych. Podstawowa zaleta nieruchomości jest taka, że nie stoi za nimi żadna skomplikowana zasada działania, jak ma to często miejsce w przypadku finansowych produktów inwestycyjnych. A jaką dodatkową przewagę dają nieruchomości w kurortach?

Przewaga apartamentów wypoczynkowych

Trudną do zakwestionowania korzyścią z inwestowania w condo- i aparthotele to szybszy start w porównaniu z klasycznym wynajmem. Takie apartamenty oferowane są zwykle jako wykończone pod klucz, więc można natychmiast zacząć wynajmować. Nie tracisz czasu na wykończenie i energii na nadzorowanie wykonawców robót wykończeniowych. Każdy, kto przeżył wykończenie własnego mieszkania wie, że to jest spore wyzwanie.

Mając apartament pod wynajem wypoczynkowy adresujesz swoją ofertę do klienta z wyższego segmentu. Nawet średnio zamożni ludzie mają zwykle własne mieszkania i nie wynajmują ich, ale mało kto ma własny domek lub mieszkanie w kurorcie, do którego stale by jeździł.

Żeby zarobić trzeba najpierw wydać

Każdy, kto otarł się o tzw. polisolokaty i lokaty strukturyzowane - wie, że nie jest łatwo zrozumieć mechanizm ich funkcjonowania i naliczania zysku. Przy nieruchomościach jest prościej. Są dwa główne scenariusze zarabiania na nieruchomościach:

1) Kupujesz tanio i sprzedajesz drogo.
2) Kupujesz i zaczynasz wynajmować.

Pod tym względem nieruchomości wypoczynkowe nie różnią się od klasycznych mieszkań pod wynajem, ale… jak wiadomo - diabeł tkwi w szczegółach. A tych jest sporo i mogą znacznie skomplikować obraz twojej inwestycji w nieruchomości. Warto więc zajrzeć wgłąb obu modeli.

Najprostszy wzór na stopę zwrotu (z angielskiego - ROI, czyli return on investment) to różnica między przychodami i kosztami podzielona przez zainwestowane pieniądze:

ROI = (ile zarobisz w ciągu roku - roczne koszty)/całkowity koszt zakupu nieruchomości

Specjalnie nie piszemy o miesięcznych zarobkach i miesięcznych kosztach, bo przez to łatwo wpaść w pułapkę związaną z przesadnym optymizmem. A ten objawia się w dwojaki sposób:
jako niedoszacowanie kosztów oraz przeszacowanie przychodów.

W przypadku modelu pierwszego - bez wynajmu - niedoświadczeni inwestorzy biorą przy wyliczeniu pod uwagę tylko ceny zakupu i sprzedaży. Rzadko jednak zdarza się, że taka inwestycja nie rodzi żadnych innych kosztów poza samym zakupem nieruchomości. Wykończenie lub remont (jeśli to nieruchomość z rynku wtórnego) - to jedna sprawa. Ale druga - dużo rzadziej brana pod uwagę - to koszty związane z utrzymaniem nieruchomości od momentu nabycia do momentu sprzedaży. Czynsz i zużycie energii (nawet puste mieszkanie trzeba choćby minimalnie ogrzać) muszą być więc uwzględnione w wyliczeniu twojego potencjalnego zysku z inwestycji.

W drugim modelu - jest jeszcze ciekawiej, bo wszystko rozciąga się w czasie i dużo bardziej zwielokrotnia.

Obłożenie kluczem do sukcesu w wynajmie nieruchomości wypoczynkowych

Kto inwestuje w klasyczne mieszkanie pod wynajem, zwykle kalkuluje jako swój przychód regularne przychody w ujęciu miesięcznym i pomniejsza je o miesięczne koszty utrzymania - w ten sposób ustala zysk. Wyliczając stopę zwrotu z lokalu wypoczynkowego sugerujemy mocno, aby robić to w ujęciu rocznym. A dlaczego? Bo musimy wziąć pod uwagę obłożenie, a raczej jego brak i uwzględnić to w wyliczeniach. To, co powinno znaleźć się w kalkulacjach to wysokość czynszu wynajmu za tydzień, liczba obłożonych tygodni w miesiącu oraz liczba miesięcy, w których jesteś w stanie sprzedać noclegi.

Weźmy uproszczony przykład.

Kupujesz apartament w wysokim standardzie w Kołobrzegu za 400 tys. zł. Chcesz go wynajmować wypoczywającym.
Najniższa cena wynajmu apartamentu wg Booking.com to w marcu  ok. 600 zł za tydzień.  Po odjęciu prowizji portalu (20%) zostaje nam 480 zł.

Zakładając, że jesteś w stanie sprzedać dwa takie pobyty miesięcznie przez 8 miesięcy w ciągu roku, to przy założeniu niskich kosztów utrzymania, czyli 450 zł (dla uproszczenia nie będziemy ich tutaj rozbijać, zakładamy że sprzątanie wykonujesz samemu i nie trzeba ponosić kosztów większych napraw), stopa zwrotu wyniesie:

(480 zł/tydz. x 2 tyg/m-c x 8 m-cy)/400.000 zł = 0,57%

No to już lepiej wpłacić te pieniądze na lokatę. Nawet mizerne 2,4% będzie lepsze.

Gdy jednak zwiększymy obłożenie do 4 tygodni przez 8 miesięcy w roku, nasza stopa zwrotu wzrośnie do 2,49%. To już lepiej niż lokata, ale nie dość, by rekompensowało większy wysiłek organizacyjny związany z inwestycją.

Dlatego właśnie wielu (być może wszyscy?) deweloperów oferujących apartamenty wypoczynkowe pod wynajem jako produkty inwestycyjne przejęła od inwestorów rolę operatora i zapewnienia obłożenia lokalom.

Mimo wszystko, znając powyższe wyliczenie, obietnice stopy zwrotu na poziomie 8-9%, jakie w swoich ofertach składają deweloperzy brzmią dość optymistycznie.

Aby mieć pojęcie o tym, czy wysokie obłożenie jest możliwe - warto sprawdzać rankingi popularności kurortów, statystyki o obłożeniu miejsc hotelowych, a także wielkość konkurencji na danym terenie. Jeśli w popularnych serwisach pośredniczących w zakupie noclegu jest dużo ofert, a większa ich część zajęta - należy się spodziewać ruchu, ale nie ma na to reguły.

Uczciwy podział zysku

Oczywistym wobec powyższego jest, że trzeba podnieść cenę albo zwiększyć obłożenie lokalu. A zatem trzeba ponieść też wyższe koszty związane ze sprzedażą, a także zapewnieniem wysokiego standardu, bo samą ceną nie możemy konkurować.

W przypadku naszych inwestycji wypoczynkowych, czyli obecnie oferowanych kołobrzesskich Apartamentów Koło Brzegu oraz apartamentów Green Club w Szklarskiej Porębie bierzemy to na siebie. A przy tym nie obiecujemy gruszek na wierzbie - szanujemy naszych Klientów i nie deklarujemy stałej stopy zwrotu w najbliższych latach na określonym poziomie, kiedy wiemy, że może ona być różna. Nasz model opiera się na jasnym podziale zysku między właściciela apartamentu a operatora.

Jak stopę zwrotu wylicza deweloper

Porównując oferty różnych deweloperów proponujących apartamenty pod wynajem jako inwestycję warto jak najszybciej poprosić o sposób wyliczania deklarowanej stopy zwrotu - co powinno rozwiać wszelkie wątpliwości.

Deweloperzy wiedzą, że wysokie procenty kuszą inwestorów, ale z drugiej strony - musisz mieć świadomość wielu założeń, często karkołomnych, jakimi obarczone są takie wyliczenia. Koniecznie sprawdź to zanim podejmiesz decyzję. Najlepiej poproś o projekt umowy - tam z pewnością model rozliczeń będzie przedstawiony bez „pudrowania rzeczywistości“.

Sprawdzaj dewelopera

Nie bez znaczenia jest też rodowód dewelopera. Na fali zainteresowania inwestycjami w nieruchomości powstało wiele spółek deweloperskich wcale nie mających budowlanego zaplecza i doświadczenia. Ich założyciele, mając wolne środki do zainwestowania weszli na rynek  czując dobrą koniunkturę i możliwość szybkiego zarobku.

Analizując oferty poszczególnych inwestycji apartamentowych warto zacząć od sprawdzenia z jakim deweloperem będziemy mieli do czynienia. Od jakiego czasu działa na rynku deweloperskim, jakie realizacje ma na swoim koncie, jakie doświadczenie, ostatecznie - jakim kapitałem dysponuje.

Poza oczywistym sprawdzeniem strony internetowej warto zainteresować się tym, co firma ma zapisane w dokumentach rejestrowych - czyli w KRS. Tam znajdziesz informację o udziałowcach/akcjonariuszach i posiadanych udziałach, a także o kapitale zakładowym - co powinno być dobrym miernikiem wiarygodności. Dla spółek z ograniczoną odpowiedzialnością najmniejszy możliwy kapitał zakładowy (czyli kwota, do jakiej spółka będzie musiała regulować zobowiązania wobec swoich wierzycieli) to 5000 zł. Jeśli taka kwota widnieje w dokumentach rejestrowych dewelopera - powinno to wzbudzić twoją czujność.

Chcesz zobaczyć jak znaleźć i sprawdzić dokumenty rejestrowe spółki - obejrzyj krótkie video poniżej.

Chcesz zadać nam konkretne pytanie w tym temacie - skorzystaj z konsultacji naszego dyrektora działu prawnego, mec. Macieja Sobkowiaka podczas Targów Mieszkań i Domów, 2 marca w godz. 13:00-15:00, Strefa Konsultacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

--

Autor: Konrad Bugiera